供需平衡催新热——苏州商业地产发展亮点解析

2008-1-25 9:39:59

    2007年是房价疯涨的一年，同时也是宏观调控最频繁的一年。在资产价格普遍上涨、股市楼市投资热情不断高涨的大背景下，苏州楼市延续了2006年下半年以来的活跃。市区全年商品房成交量同比增长达25%，成交价格同比上涨超过30%。

    与此同时，作为楼市重要组成部分的商业地产也不甘示弱，市区全年商业类房源新增供应面积近95万平方米，成交面积超过90万平方米，商业物业市场扭转了2006年明显的供过于求局面，基本实现了供需平衡。商业地产的迅速发展，也成为推动苏州经济加速发展的新动力，同时催生了许多经济新热点。

    园区新鸿嘉投资顾问有限公司提供的资料显示，在一级市场，商业用地的出让规模也丝毫没有衰退趋势，市区全年共出让商业用地277万平方米，占土地出让总量的20%左右，与2006年基本持平，吴中区仍然是商业用地的主力供应区域。与2006年商业物业市场的“郊区热”相比，2007年苏州商业地产的亮点则主要集中在主题商业、专业市场和商业小公寓等方面

    主题商业引领市场主流

    现代商业区别于传统商业的重要标志不仅体现在建筑形态上，而且还体现在业态业种的定位上。现代商业，往往在规划之初便赋予某个主题，让其具有鲜明的特征和内涵，从而圈定了特定的消费客群。在苏州，各类主题商业不断涌现，并逐渐成为商业物业市场的主流形态。

    2007年主题商业表现最为耀眼的当属李公堤二期水巷邻里的招商开业。水巷邻里以特色餐饮、商务休闲娱乐、精品购物等为主题，引入OUT-LETS名品折扣商场、皇廷温泉会所等主力店，以长期租赁经营的方式与李公堤一期风情商业水街相呼应，构成金鸡湖亲水商圈的重要组成部分。

    此外，苏州万达广场、南苏州生活广场等一批集餐饮、购物、休闲娱乐等多种功能于一体的综合性、一站式购物中心成为区域商业的龙头，在2007年推出其产权商铺，取得不错的销售成绩，在商业物业市场刮起一股旋风。凯马广场的重要组成部分凯马大街、中澳广场、东方锦城等商业项目均成功开盘销售，推进整个汽车主题公园加速建设。

    专业市场遍地开花

    专业市场是主题商业的另一种表现形式，除相关的配套商业外，专业市场在业态业种定位方面一般比较专一，依靠规模聚集产生的强大辐射能力生存发展。专业市场多建立在交通便捷的郊区，受城市规划与产业布局影响较大，它们多由行业内资深企业牵头投资开发，在招商运营方面拥有无可比拟的优势，其销售对象往往定位为行业的经营者。对于从事一般开发业务的房地产商而言，规划发展专业市场的压力较大，与专业运营管理公司合作成为项目开发的必由之路。

    近些年苏州专业市场发展很快，区域上主要集中在市区环路交界、新区长江路沿线、金阊新城312国道沿线、相城区相城大道沿线等。蠡口家具城、华东装饰城、华东电器城、新东方汽配城、赛格电子市场、美之国装饰城等一大批专业市场均已成功开业;苏州机电五金城、江南汽配城、华夏五金机电城等专业市场已完成一期开发并陆续招商经营，二期正处于筹备发展之中。

    2007年苏州专业市场出现两个新角色，一力物流园钢材交易市场和新苏州家居广场。两者在开盘后不久都取得了骄人的销售成绩，延续了专业市场的火爆。一力钢材交易市场主要采用直销手段运作项目，因而几乎看不到项目的营销推广动作，其客户群基本上都是市场的未来经营者;新苏州家居广场营销推广则比较多，电视媒体、报刊、户外、房展会等多种手段组合使用，因而项目针对的客群范围更广泛些，除经营者外，还有不少投资客户。

    苏州专业市场飞速发展的同时，一定程度上存在重复规划和盲目发展的现象。由于专业市场辐射力强，同一类型市场在一个城市过多的存在会形成恶性竞争，浪费城市资源。目前苏州专业市场存在长江路与金阊新城在汽配、机电五金方面的冲突，相城区小商品基地与金阊新城小商品城之间的矛盾，等等。A-BOSS、国际服装城等大型市场的失败，对专业市场的盲目发展敲响了警钟，告诫发展商们在规划专业市场时要进行充分的研究论证，小心谨慎，准确定位，才能做到万无一失。