苏州写字楼市场年度回顾及展望

2008-1-18 9:37:31

    2007年苏州的商业地产延续了2003年以来的快速发展，全年竣工交付的写字楼总体量累计约达到18万平方米，其中市中心区域占据了较大的比重，除宏盛大厦竣工外，原烂尾楼项目新发展国际大厦主塔楼也基本改建竣工。据戴德梁行写字楼部统计，至2007年末，苏州高品质的写字楼存量总计约有100万平方米。分析人士认为，苏州写字楼市场蓬勃发展，已经成为推动地方经济发展一个新的“引擎”。

   需求使空置率降低

   市场需求方面出现了一定的供不应求现象，据统计，中心城区的新增销售项目宏盛大厦在开盘后几个月内快速卖出，周边区域项目的销售价格也创下新高：工业园内的新天翔广场（查看地图）售价自年初的9000万/平方米上升至11000万/平方米，而相城区的嘉元广场写字楼售价更是由6000元/平方米飙升至7500元/平方米，整体市场的销售价格同比06年有10%~20%的涨幅。

   与销售市场的活跃相呼应，2007年苏州的办公楼租赁市场也有快速发展，除市中心写字楼继续保持低于5%的空置率外，近年来竣工项目的客户吸纳速度明显加快：工业园区湖西CBD内的中银惠龙大厦 (高峰会)空置率下降到了25%~20%，07年内空置率下降幅度达到60%，湖东的建屋企业天地空置率也同比06年下降约30%，高品质写字楼客户吸纳速度的加快，反映出市场对于高端办公物业的需求开始有了新的增长。

   用客户比重增长较大

   2000-2003年初期发展时写字楼购买客户中投资客占主导的情况不同，近年来写字楼购买客户中的自用客户比重有了较大的增长，而出现这种情况的原因一是国家加强了宏观政策调控、二是投资客户在投资时更为理性，三是随着苏州经济的快速发展，对办公物业有需求的客户数量明显增多，除自用客户比重增加外，购买客户中还出现了少量的外地及外资企业。

    未来前景依然看好

    2007年12月27日苏州轻轨1号线正式开工，北环高速公路竣工通车，官渎立交桥改造完成，苏州内环快速系统由此串联成环、苏城北部快速大动脉初具规模。分析人士认为，随着苏州城市交通网络的进一步健全，2008年及以后苏州周边区域将获得更大的发展机遇，其城市建设将进一步提速。

    近年来苏州市政府持续加大了对工业园区、高新区以及相城等周边城区的开发力度，由于市中心受土地乃至城市建筑规范限制，未来的商务商业项目将进一步向周边区域发展。

    德梁行写字楼部董事卓奇乐在谈到周边区域的发展时表示“苏州写字楼的未来前景依然看好。这些年以来，率先发展起来的高新区、工业园区已经建成了多个如金河大厦、新地中心（查看地图）、建屋企业大厦等具有甲级写字楼标准的高品质写字楼，并已经形成较为完善的商务商业核心区，随着城区的发展，其园区内物业的租金价格及售价水平也上升了很多，而未来几年内苏州写字楼市场将有近100万平方米的供应量，而其中90%的供应集中在周边城区，工业园区和高新区则会有较为集中的供应井喷——工业园区未来将有60万平方米的办公楼供应，其中包括了时代广场（查看地图）、东方之门、润华环球大厦（查看地图）、九龙仓湖东项目等多个高品质写字楼；而高新区和相城也将有金河国际大厦2期、世贸集团大厦 (暂定名)、嘉元广场、创世纪大厦等多个项目竣工”。

   相城可能成为下个热点

   为非传统商业区的相城，在2007年苏州北部交通网建设及政府大力推动的背景下开始迅猛发展，07年相城区内南亚大厦（查看地图）竣工；创世纪大厦、嘉元广场陆续开盘销售，物业销售价格一路攀升，整个区域的销售价格同比06年上涨近25%-30%，区域写字楼市场的平均价格达到7000元/平方米；包括合景泰富、恒基集团在内的多个开发商争相拿地，供需市场都对该区域未来发展表现出了充分的信心。有理由相信，相城将可能在未来发展成为继高新区、工业园区之后苏州第三个大型商业商务区。