土地拍卖折射楼市冷暖 地价成苏州房价支撑力

2008-1-5 10:25:08

“土地储备”始终是房地产市场的关键词，无论房地产市场处于萧条还是回暖时期，2007年上半年股市、楼市“一路飘红”，连带着土地市场也异常火爆，这些信息无不刺激着投资者的神经;下半年政策频出楼市遇冷，年末的土地拍卖更多的则是冷静与谨慎。抢了一年的地，开发商是到了算笔经济账的时候了。

    现场：土地拍卖的一波三折

    年终临近，今年的推地总量依然成为各方关注的重点。有关数据显示，截至2007年12月底，苏州市区2007年度6次土地出让公告共推出了143宗地块，总面积约为514万平方米;与此同时，工业园区5次推地共计推出了14宗地块，总面积约为207.6万平方米。“春江水暖鸭先知”，2007年土地拍卖折射着苏州楼市一年的冷暖，也反映着开发商对楼市前景的预估。虽然2007年1月下旬的两次64宗土地出让属2006年度用地，但是阳历新年一过，这两场土地拍卖会现场的热度已经开始预热着2007年的苏州楼市走向。在年初的这两场土地拍卖现场，虽然当时土地增值税即将清算的传闻在楼市也曾掀起一些风波，但多家资金实力雄厚的深港房地产商将吴中区、相城区多幅地块纳至麾下，外来军团加快着在苏州的“走马圈地”，其间中海地产也以4.05亿元的价格将劳动路地块收入囊中。

    2007年7月27日，是真正意义上的2007年度苏州市区首场大型土地拍卖会，与先期在7月20日举行的一场土地挂牌竞价会类似，两场土地出让的热度让现场的所有人都真实感受到了年中苏州楼市的火热程度。众多并不过于显眼的地块地价纷纷出现了成倍的上涨，市场需求催生规模放量，2007年上半年楼市的火热间接催生了土地的集中放量，同时也将两场土地拍卖推向了高潮。

    2007年下半年，政策的力度让苏州楼市寒意四起，年终的土地拍卖会上开发商则开始显现出难得的谨慎和冷静。在这次推出的66宗地块中，其中有4宗地块因最终无人报名竞拍而流标，同时另有26宗地块因截止报名日期仅有一个意向受让人报名而被开发商以底价竞得，虽然一些地块依然取得了相当的涨幅，但开发商拿地的心态也开始出现分化，开发商虽乐观却谨慎的心态决定着2007年苏州土地拍卖的尾声。

地价：成为苏州房价的支撑力

    虽然2007年苏州的土地市场少了许多“地王”的名头，开发商拿地之后也保持着尽可能的低调。但是翻看这一年土地拍卖的成交结果，地价上扬的势头始终未能打破。土地价格将在短期内刺激周边楼价的上升，由于部分地块的成交楼面单价已经接近周边的商品房销售均价，开发商们有理由都很乐观地认为，周边地块的房子应当还都能卖出好价格，其也将成为苏州房价继续稳中有升的支撑力。

    245%、252%、253%，在年中的土地挂牌现场，其地价涨幅不断出现着令人惊心动魄的数字，特别是别墅与商业用地的地价涨幅愈发显示出这类地块的“金”字效应。以位于太湖旅游度假区环太湖大道北侧、渔帆路西侧的地块为例，该地块的竞争可谓惨烈，这块由7家单位报名竞价的商业地块以0.33亿的起价被一再叫价达80次，现场气氛一再高涨，最终以1.14亿的价格被太湖置业所获得，涨幅达到了245%。记者发现，在2007年7月土地拍卖和土地竞价推出的58宗地块中，地价涨幅超过100%的就有16宗，占到了总量的28%，更有多宗地块涨幅超过了200%。

    2007年末的土地拍卖中，受政策与市场影响地价涨幅开始回落，涨幅超过50%的只有13宗，约占到了总量66宗地块的20%。但是，地价涨幅的回落并非意味着地价的回调，以位于干将路南、东环路西(原长风厂)地块为例，经过22轮次的举牌，最终被“一航”以4.25亿元竞得，涨幅只有34.2%，但成交楼面价依然达到了8725元/平方米。“地价不断走高，风险也在不断提升，如果土地放量供应本意是增加市场供应量抑制房价上涨，但按照地价这样的一个涨幅，未来的房价恐怕还是不会停止上涨的步伐。”有业内人士向记者表示，虽然有关部门一直强调地价上涨不是房价上涨的决定性因素，但是在成本不断上扬的情况下，以逐利为本性的开发商不可能主动压缩利润来控制房价的上涨。