公摊面积惹祸 一套房竟“缩水”120平方米

2008-4-3 9:05:37

　　买了一套600多平方米的房屋，测量下来，竟少了120平方米，而卖房者还拿出一份《特别约定》，理直气壮地称“误差”是合法的。

　　4月1日，沧浪区法院一审支持了购房者的要求，判决《特别约定》是无效的“霸王条款”，面积差额部分的房款应予以返还。

　　 房屋拍卖后转手给他人

　　早在1994年，我市一家银行通过联建形式，取得市中心一套房屋。

　　在房产证上，这套房屋的载明面积为600余平方米。2005年填发新证后，这套房产面积未变。

　　2006年7月，银行委托拍卖公司，把这套房屋进行公开拍卖。

　　在13位竞买人中，史先生以400万元的出价拍得这套房屋，当天就签订了成交确认书。

　　之后，史先生把买受人权利整体转让给了市民李先生。

　　 公摊面积“吃掉”120平方米

　　2007年8月，产权人李先生觉得房屋的面积不到600平方米。

　　于是，他请来了市房产测绘队。测绘结果出来了，令他大吃一惊：600余平方米的房屋竟只有500余平方米，缩水了19%。

　　与此同时，测绘报告也提供了房屋面积“失踪”的去向：被公摊面积“吃掉”了。

　　市房产测绘队告知，根据《苏州市房屋权属登记面积计算规则》，这套房屋的通道和四个楼梯共计120多平方米，属于不分摊建筑面积，不包含在房产证注明的600余平方米的面积。

　　按照如今的市场行情，120平方米的房产价值近百万元，可不是一笔小钱!于是，李先生向沧浪区法院起诉，要求判令被告银行返还面积的差价。

　　 《特别约定》是尚方宝剑?

　　庭审中，原告李先生、被告银行一致认可600多平方米的面积包含了通道及四个楼梯的面积。

　　但被告银行辩称，房产是通过公开拍卖的形式出售。在2006年7月的拍卖过程中，13位竞买人与银行及拍卖公司签订了一份《特别约定》，约定中明确了拍卖标的面积以产权证登记面积(含消防通道及公摊面积)为依据，如有误差，成交价不作调整，盈亏亦不影响拍卖效力，竟拍人也声明已掌握拍卖标的之一切现状和瑕疵。

　　同时被告银行还称，1994年颁发房产证时没有明确的法律规定说明登记面积有误，此后的换证也未出现异议。因此，被告银行没有过错，房产证合法有效。

　　同时被告银行指出，原告李先生凭《苏州市房屋权属登记面积计算规则》计算出的面积误差也不具备法律效力，更不应用2006年的市级规定来判定1994年登记面积的合法性。

　　 “霸王条款”无效，返还差价

　　法院在审理后认为，2006年7月签订的《特别约定》格式条款单方面排除了竟买人的主要权利，免除了出卖人的责任，显失公平。这一“霸王条款”是无效的。

　　而市房产测绘队具有省测绘局颁发的资质证书，根据测绘结论，市房产登记管理中心曾发出书面通知，指出房产证登记面积有误。

　　同时，争议的通道和四个楼梯不应纳入公摊面积，房屋面积确实“缩水”。而在拍卖当初，买房者是基于对房产登记公信力的信赖而购买了房产，现在面积严重缩减，属于重大误解的民事行为，买房者有权选择撤销或变更。

　　4月1日，沧浪区法院作出一审判决，支持了原告李先生要求返还面积短缺差价的诉讼请求，房屋拍卖的“霸王条款”无效。

　　 法官提醒：公摊面积藏有猫腻

　　沧浪区法院法官缪蕾说：“国家对房屋公摊面积的分摊规则有比较明确的规定，只有在功能上为整幢建设物服务的部分才能计算在内。”

　　她认为，卖房者在遇到年份有些久远、房产面积并不明晰的情况下，应当注意对公摊面积准确认定和计算，必要时可进行测绘加以明确，避免不该出现的损失。